Пресс-центр

Нотариальное удостоверение дарения

Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект, который вносит изменения в ст. 574 ГК РФ и устанавливает, что договор дарения недвижимости должен быть нотариально удостоверен.

Срок предварительного согласования

Федеральным законом № 447-ФЗ, вступившим в силу 11.12.2024, были внесены изменения в ЗК РФ, срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка сокращен с 2 лет до 1 года.

Борьба с арендаторами

В целях борьбы со злоупотреблениями арендаторов, включая размещение производств в жилых и общественно-деловых зонах Правительство ужесточило правила о предоставлении публичных земель для импортозамещающих производств – передавать права и обязанности по таким договорам аренды запрещено.

Плата за изменение ВРИ

Согласно приказу Департамента городского имущества города Москвы № 391 от 28 октября 2024 года «Об утверждении коэффициентов изменения цен» скорректирован коэффициент изменения цен, который применяется при расчете платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. С 28 октября этот коэффициент увеличивается и равняется 1,59.

Совершенствование ККР

17 октября 2024 г. Государственная Дума приняла в третьем чтении разработанный Росреестром законопроект, направленный на совершенствование выполнения комплексных кадастровых работ (ККР). В рамках ККР уточняются границы земельных участков и исправляются исторически накопленные реестровые ошибки в сведениях о границах объектов. Согласно законопроекту ККР выполняемые за счет бюджетных средств, могут быть трех видов: федерального, регионального и местного значения. Кроме того, он предусматривает наделение ППК «Роскадастр» полномочиями по выполнению работ федерального значения.

Судебная практика

Самовольная постройка

Определение ВС от 12.11.2024 № 18-КГ24-137-К4

22 сентября 2017 г. выдано разрешение на строительство. 6 апреля 2023 г. управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования вынесен приказ об отмене разрешения на строительство.

Судом предписано снести строение, признанное самовольной постройкой, которое было построено ответчиками в отсутствие нарушений строительных и градостроительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, основываясь лишь на том факте, что разрешение на строительство от 22 сентября 2017 г. отменено.

ВС, направляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что последующая отмена разрешения на строительство, совершенная уже после возведения постройки, не свидетельствует о самовольном характере. Кроме того, принимая во внимание, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, суды не обосновали, почему применена именно такая мера воздействия.

Определение ВС от 12.11.2024 № 18-КГ24-234-К4

В 2008 г. Обществом и муниципальным образованием заключен договор аренды земельного участка для размещения коттеджей. В 2015 г. Обществом и Очкасом Д.В. заключено соглашение об уступке права аренды данного участка.

В связи с тем, что объекты незавершенного строительства возведены в отсутствие разрешительной документации и с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка, создающих потенциальную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, заявлено требование об их сносе.

Согласно материалам дела Очкас Д.В. является арендатором земельного участка с 2015 по 2018 г., фундаменты возведены в 2007 г. Собственником земельного участка, а также объектов незавершенного строительства является администрации муниципального образования.

Признавая Очкаса Д.В. надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд апелляционной инстанции не учел разъяснения ВС в соответствии с которыми, если земельный участок передан во временное владение и пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе самовольной постройки будет являться лицо, во владении и пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и пользования земельным участком у этого лица.

Определение ВС от 05.11.2024 № 18-КГ24-199-К4

Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к Гаврилову А.Ф., в котором просила признать объект капитального строительства самовольной постройкой, обязать ответчика снести указанный объект за свой счет.

Суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, сославшись на превышение коэффициента использования территории и превышение максимального коэффициента застройки, без оценки существенности такого превышения.

Между тем ВС отметил, что допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Определение ВС от 29.10.2024 № 305-ЭС24-12116

Администрация обратилась в суд с требованием признать самовольными постройками объекты капитального строительства, принадлежавшие предпринимателю на праве собственности и относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «ведение садоводства».

По мнению администрации, виды разрешенного использования и регламенты территориальной зоны, на которой расположены спорные строения, не допускают возведение блокированных жилых домов. Суды не согласились с позицией администрации, отказали в удовлетворении иска.

ВС, направляя дело на новое рассмотрение, отметил следующее.

Спорные объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ относятся к объектам самовольной постройки.

Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Определение ВС от 22.10.2024 № 18-КГ24-256-К4

Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием о признании объекта самовольной постройкой и его последующем сносе в связи с тем, что разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта на земельном участке не выдавались уполномоченным органом.

ВС напомнил, что если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

ВС направил дело на новое рассмотрение, поскольку апелляционной инстанции проигнорированы возражения ответчика на апелляционную жалобу, в которых указано, что на момент рассмотрения дела в суде в жилом доме были зарегистрированы и проживали три человека, не разрешен вопрос о том, возможно ли постановить решение о сносе самовольной постройки без принятия решения о выселении проживающих там лиц.

Определение ВС от 07.10.2024 № 302-ЭС24-9662

Общество обратилось с иском к администрации о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно материалам дела в отсутствие разрешения на строительство, Общество приступило к возведению второго 14-этажного панельного жилого дома. Начиная с 2024 г. Общество неоднократно обращалось в департамент градостроительства с заявлениями о выдаче разрешения на его строительство, однако в выдаче разрешения было отказано по разным основаниям.

Разрешая спор, исходили из отсутствия предусмотренных законом оснований для признания за Обществом права собственности на самовольную постройку, в том числе ввиду его недобросовестного поведения, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

ВС указал на то, что при установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку.

Однако в рассматриваемой ситуации свои выводы о недобросовестном поведении истца суды основывали лишь на его систематических обращениях с заявлениями в уполномоченный орган, привлечении к административной ответственности за строительство в отсутствие полученного разрешения, вступивших в законную силу судебных актах, а также наличии у общества статуса профессионального участника рынка, что само по себе не может служить основанием для вывода о его недобросовестном поведении.

Экспертиза

Определение ВС от 25.10.2024 № 306-ЭС24-10835

Подрядчик обратился в суд с исковым заявлением о взыскании суммы неоплаченных заказчиком работ. Истец ссылался на то, что предусмотренные договором работы выполнены в соответствии с договором и проектно-сметной документацией, результат работ по договору достигнут, принят и используется ответчиком. В возражениях ответчик указал, что часть работ не была выполнена истцом, в связи с чем обязательство по их оплате не наступило.

Признавая работы на объекте выполненными в соответствии со строительными требованиями и нормами при капитальном ремонте сооружений железнодорожной инфраструктуры, суды не учли, что достижение общего результата договора само по себе не означает необходимость оплаты отдельных видов работ, производство которых не подтверждено надлежащими доказательствами.

Таким образом, по мнению Судебной коллегии, выводы судов о наличии на стороне ответчика задолженности по оплате спорных работ и необходимости взыскания неустойки за неисполнение денежного обязательства основаны на предположении, что не отвечает требованиям процессуального закона о надлежащем исследовании доказательств. Судам было необходимо рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы для установления с достаточной степенью достоверности ключевого для настоящего спора обстоятельства – факта выполнения спорных работ.

Определение ВС от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386

Управляющая компания обратилась в суд с требованием обязать Общество безвозмездно устранить недостатки, образовавшиеся вследствие некачественного строительства многоквартирного дома.

Отклоняя доводы истца о том, что в отсутствие разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию необходимо проверить его соответствие разрешению на строительство, проектной документации, требованиям к строительству, суды ограничились ссылками на экспертное заключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, а также на положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Между тем ВС отметил, что положительное заключение государственного экспертного учреждения касается лишь проектной документации на спорный объект, который фактически возведен с отступлениями от содержащихся в документации параметров. Суды не дали какую-либо правовую оценку представленному истцом заключению специалиста о непригодном техническом состоянии конструкции крыши многоквартирного дома.

При новом рассмотрении дела судам надлежит проверить наличие строительных недостатков в спорном объекте.

Разрешение на строительство

Определение ВС от 05.12.2024 № 308-ЭС24-13186

Администрация отказало Обществу в выдаче разрешения на строительство объекта. Суды признали отказ администрации незаконным.

ВС, не согласившись с нижестоящими судами, отметил, что Городским Собранием было принято решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования, которым глава 12 дополнена пунктом 12.1.2, запретившим строительство объектов капитального строительства жилого назначения, за исключением поименованных в этом пункте случаев. Планируемое ответчиком строительство многоквартирного одиннадцатиэтажного жилого дома к предусмотренным исключениям не относится.

При таких обстоятельствах, Общество, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, действуя разумно и предусмотрительно при планировании и реализации своих строительных проектов, должно учитывать изменение правил осуществления строительства, в том числе, в сфере его нормативного регулирования, в связи с чем на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство обществу надлежало знать о введенных на территории города ограничениях на строительство объектов капитального строительства жилого назначения.

Определение ВС от 03.12.2024 № 303-ЭС24-12863

Администрация отказала Обществу в выдаче разрешений на строительство многоквартирных домов исходя из того, что в прилагаемой проектной документации отсутствуют технические условия подключения многоквартирных домов к сетям электроснабжения, технические условия на отвод ливневых вод, технические условия организации проезда к земельным участкам.

По мнению ВС вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению вместе с заявлениями о выдаче разрешений на строительство технических условий, поименованных администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача технических условий является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и проектной документации технических условий на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Определение ВС от 22.10.2024 № 307-ЭС24-9661

Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, указав, что представленная Обществом проектная документация разработана на объект капитального строительства «здание спортивно-развлекательного комплекса». Между тем виды разрешенного использования арендуемого Обществом земельного участка, установленные Правилами землепользования и застройки, действующими с учетом внесенных в них изменений, не предусматривают размещение на нем соответствующего комплекса.

ВС заметил, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования. Исключением является использование таких земельных участков и объектов капитального строительства при наличии опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При таких обстоятельствах Общество вправе получить разрешение на строительство спортивно-развлекательного комплекса, достроить данный объект и в дальнейшем использовать указанный комплекс и земельный участок, на котором он расположен, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если будет установлено, что его использование не представляет опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Иное

Определение ВС от 12.11.2024 № 39-КГ24-2-К1

Гражданин обратился в суд с иском о признании объекта домом блокированной застройки, об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о разделе земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный жилой дом по своим характеристикам не относится к дому блокированной застройки, поскольку в выводах эксперта не содержится утверждений о том, что в спорном домовладении каждое из зданий не имеет общих вспомогательных помещений и самостоятельных выходов на земельный участок, Кроме того, по мнению апелляционной инстанции каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, тогда как спорное домовладение расположено на едином земельном участке.

ВС, направляя дело на новое рассмотрение, отметил, что судами не учитываются положения действующего законодательства. Так, с 1 марта 2022 г. внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

Определение ВС от 03.12.2024 № 305-ЭС23-20202

Подрядчик, мотивируя тем, что субподрядчик не передал результат работ, отказался от договора в одностороннем порядке, потребовав возвратить перечисленный ранее аванс.

Возражая против удовлетворения иска и заявляя встречный иск, субподрядчик указал на непредставление подрядчиком исходных данных для проектирования, а также на невозможность разработки документации и представления ее на государственную экспертизу, просил взыскать с истца стоимость фактически выполненных работ за вычетом полученного аванса.

ВС направил дело на новое рассмотрение, поскольку суд апелляционной инстанции, посчитав экспертное заключение ненадлежащим доказательством, при этом отклоняя ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, оценил качество выполненных субподрядчиком работ, опираясь исключительно на собственные выводы.

Между тем разрешение вопроса о достижении цели выполнения работ по договору, выяснение причин невозможности продолжения выполнения определенных этапов работ, возможности использования выполненной части работ – требовало применения специальных знаний. Таким образом, ВС пришел к выводу, что суд апелляционной инстанции фактически уклонился от проверки доводов о ненадлежащем исполнении обязательства субподрядчиком, не обеспечил необходимые условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Определение ВС от 29.10.2024 № 305-ЭС24-12722

Общество, ссылаясь на уклонение заказчика от оплаты работ, выполненных до получения уведомления о расторжении договора, обратилось в суд с иском о взыскании задолженности. Заказчик предъявил встречный иск о взыскании с общества суммы неотработанного аванса.

Оставляя встречный иск без рассмотрения, суды с учетом нахождения общества в процедуре банкротства посчитали, что вопросы сальдирования и соотнесения взаимных предоставлений сторон должны быть рассмотрены в деле о банкротстве. Взыскали с заказчика стоимость выполненных подрядчиком работ.

По мнению ВС суды не учли, что прекращение договора подряда и соотнесение взаимных предоставлений сторон в условиях нахождения подрядчика в процедуре банкротства не должно приводить к неосновательному обогащению в ситуации, когда итоговое сальдо встречных предоставлений по прекращенному договору складывается в пользу заказчика.

Определение ВС от 10.12.2024 № 305-ЭС24-10224

Решением городского суда на администрацию возложена обязанность предварительно согласовать предпринимателю, являющемуся собственником возведенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, предоставление данного земельного участка. Постановлением администрации предпринимателю предварительно согласовано предоставление земельного участка на праве собственности за плату, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, возложена обязанность по обеспечению проведения кадастровых работ и осуществлению постановки земельного участка на кадастровый учет.

В дальнейшем администрацией принято решение об отказе в предоставлении земельного участка в связи с тем, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию. Суды поддержали позицию администрации.

ВС направил дело на новое рассмотрение, исходя из того, что площадь земельного участка и вид его разрешенного использования, указанные органом местного самоуправления при предварительном согласовании предоставления земельного участка, а также учтенные ранее городским судом, обязавшим администрацию согласовать предоставление земельного участка, не могут быть подвергнуты сомнению этим же уполномоченным органом при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка собственнику расположенного на нем здания.

Определение ВС от 10.10.2024 № 303-ЭС24-8693

Конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Доначисляя обществу спорные суммы налога, пеней и штрафа, налоговый орган исходил из того, что часть задекларированных Обществом в качестве движимого имущества объектов входит в состав единого имущественного комплекса, а потому данные объекты неправомерно исключены из налогооблагаемой базы по налогу на имущество. В частности, к таким объектам налоговый орган отнес деревообрабатывающее оборудование и трансформаторные подстанции.

ВС отметил, что ни факт использования имущества по общему назначению, предопределенному технологией производства, ни объединение имущества налогоплательщика в имущественный комплекс для целей совершения сделок с ним (купли-продажи, передачи в залог и т.п.) не являются достаточными основаниями для квалификации всех входящих в такой комплекс вещей, как объектов налогообложения по налогу на имущество организаций.

Имущество, правомерно учтенное налогоплательщиком в качестве самостоятельных инвентарных объектов движимого имущества (машины и оборудование), в том числе объекты, не являющиеся частями зданий и сооружений, либо выступающие частями зданий и сооружений, но не подлежащие учету в составе комплекса конструктивно сочлененных предметов (требующие периодического обновления в силу существенно меньшего срока предполагаемой эксплуатации в сравнении со сроком полезного использования всего здания или сооружения и (или) не вносящие существенного вклада в стоимость соответствующего комплекса), не облагается налогом на имущество организаций.

Определение ВС от 30.09.2024 № 306-ЭС24-7922

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципальных объектов.

Стороны в пункте 2.2.3 договора установили, что именно арендатор обязан своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны (государственного пожарного надзора). Администрация, ссылаясь на то, что Общество не выполняет принятые на себя обязательства по выполнению требований и предписаний уполномоченных органов, обратилась в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из того, что предписания Управления МЧС выданы администрации как представителю собственника спорных объектов недвижимости, который должен обеспечить выполнение правил пожарной безопасности; устранение выявленных Управлением МЧС нарушений требований пожарной безопасности возможно только путем капитального ремонта, обязанность по проведению которого ст. 210, ст. 616 ГК РФ возложена на собственника пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации.

ВС отменил решения нижестоящих судов, отметив, что выводы, изложенные в решениях, сделаны без учета приведенных норм права и условий договора аренды, заключенного между сторонами.